Jak na developerské projekty

Pod rukama už nám prošla řada developerských projektů a nebojím se říci, že se staly naší specializací. Brzy jsme pochopili, že jedna věc je umět řemeslo architekta a druhá je proniknout do světa byznysu. On totiž i ten nejkrásnější projekt nemusí být vůbec úspěšný pokud není v souladu se stavem trhu nemovitostí.

Co jako architekti můžeme u developerských projektů ovlivnit?

Většinou k nám klient přijde s připraveným zadáním. Například: vlastní pozemek, ví, že na něm chce postavit bytový dům a někdy má dokonce i vizuální představu. To je ale jen začátek, nás pak čeká spousty propočtů, analýz a návrhů.

1. Musíme zjistit, zda je přání klienta vůbec reálné. Zjistíme informace z územního a regulačního plánu. Dost často i rovnou konzultujeme se stavebním či jiným úřadem.

2. Navštívíme místo, prověříme jeho základní parametry. Má pozemek dopravní napojení? Je napojen na sítě? Jaká je geologie a hydrogeologie pozemku a geomorfologie. Jaké jsou stavby v okolí, orientace vůči světovým stranám atd. To jsou všechno parametry, které zásadně ovlivní celý projekt.

3. Analyzujeme kapacity projektu. Neboli zjišťujeme, jak velký objem stavby si pozemek může dovolit. Kolik podlaží, jak velká zastavěná plocha, jak velké množství zeleně musíme splnit a kolik prostoru nám zabere parkování. Zde většinou už pracujeme na návrzích hmot, na základních situacích a to ve variantách.

4. Nyní přijde na řadu právě ten byznys. Je potřeba stanovit, jaká bude budoucí klientela projektu. Bude se jednat o luxusní byty v centru města, nebo spíše o ekonomické bydlení? Budou klienti větší rodiny s dětmi, nebo mladé páry, senioři nebo dokonce studenti? Jedná se o velmi důležitou rozvahu, která má zásadní vliv na profitabilitu projektu a také zásadně ovlivňuje uspořádání jednotek.

5. Určujeme, jak velké by měly být jednotky. To právě souvisí s předchozím bodem. Pro rodinné bydlení, budeme projekt zakládat na bytech 3+kk, pro studenty budeme navrhovat garsoniery. Musí vzniknout pestrý mix odpovídající cílové skupině. Důležitá je i velikost jednotek. On je totiž velký rozdíl mezi bytem 3kk, který má 65 m² a bytem 3kk, který má 80m². Cenový rozdíl těchto bytů může být ve výsledku v řádech miliónů a to může rozhodnout o prodejnosti bytů. Nesmíme ale zapomenout, že nejrychleji se prodávají byty menší a to developerovi může hodně vytrhnout trn z paty ve chvíli, kdy proinvestoval své finance a čeká na první tržby.

6. Dostáváme se do matematické fáze. Ve chvíli, kdy známe hmoty a objemy, umíme odhadnout náklady na stavbu. Jakmile známe složení a velikosti jednotek/bytů, umíme odhadnout výnosy z prodeje. Jejich rozdílem vznikne zisk. My architekti jsme známí tím, že nemáme problém se zvyšováním nákladů. :) Konzolky, balkonky, stříšky, velké prosklené fasády, obklady, kvalitní materiály, to vše vstupuje do nákladů. My v Kreatieru ale máme v rukávu i fígle, jak zvýšit výnosy z prodeje.

7. Konečně se ocitáme ve fázi návrhu, designu a kreativity. Skicujeme, rýsujeme, modelujeme. Vždy ve variantách. Navrhujeme projekt se vším všudy s tím, že musíme neustále pokukovat po předchozích bodech, které musíme splnit. Neustále i přepočítáváme zmíněnou rovnici nákladů a výnosů. Zde konečně vznikne kýžený návrh, který několikrát prokonzultujeme s klienty.

8. Marketing. Abyste dobře prodali svůj projekt, potřebujete ho výborně odprezentovat. U nás jsou standardem profesionální fotorealistické vizualizace jak exteriéru domu, tak interiéru. Řešíme i okolí a vegetaci. Ukazujeme projekt v různých denních dobách ale třeba i za různého počasí. Snažíme se budoucím klientům ukázat, jak by mohl jejich život vypadat. Ve vizualizacích nikdy nelžeme, vždy se zakládají na reálných standardech projektu, které vybíráme. Pokud je v naší vizualizaci dřevěná podlaha a HS portálové okno, bude to tak i v realizaci.

9. Prodej. My přímo neprodáváme. Umíme však doporučit či zajistit prodej přes naše partnery. Jsme podpůrným systémem pro prodejce. Má-li budoucí kupující odborné dotazy nebo chce-li dále pomoci se svou nemovitostí, jsme při ruce.